정부가 어제(26일) 대대적인 주택 공급 대책을 발표했어요. 전에 발표했던 정책을 조금 수정하고, 일부 추가 수단들도 동원해 새 아파트를 더 많이 늘리겠다는 내용이에요. 추석 연휴를 앞두고 정부의 정책 방향을 알림으로써, 최근 들어 부쩍 불안한 면이 생긴 부동산 시장의 분위기를 가라앉혀 보겠다는 의도로 보여요.

정부는 왜 주택 공급을 늘리는 대책을 발표했을까요? 갑자기 집이 확 부족해지기라도 한 걸까요? 오늘은 어제 발표된 주택 공급 대책의 배경과 내용을 정리해 봤어요.

왜 주택 공급을 늘린다는 거야?

올해 들어 8월까지의 주택 인허가는 총 21만 2757가구로, 지난해 같은 기간보다 38.8% 감소했어요. 착공(11만 3892가구)은 54% 급감해서 작년 대비 절반도 되지 않았어요.

지금 인허가와 착공 등이 이뤄지지 않을 경우 당장은 큰 문제가 발생하지 않지만, 몇 년 뒤에는 문제가 심각해져요. 신규 주택이 완공돼서 사람들이 입주하려면, 보통 인허가 이후 4~5년, 착공 기준으로는 2~3년 정도 걸린다고 해요. 집 지을 준비를 지금 안 하면, 2년~5년 뒤 완공되는 새집이 급격히 줄어들면서, 공급난이 발생하게 되는 거예요. 새 아파트 부족 현상이 집값 급등을 부추길 수도 있고요.

왜 집을 안 짓는 건데?

건설 회사들이 집을 안 짓기 시작한 이유는 크게 두 가지예요. ‘금융비용’과 ‘공사비’죠. 쉽게 말하면 집 지을 때 들어가는 돈이 너무 늘어서 사업을 하기 어려워진 건데요. 실제로 자금난을 극복하지 못하고 부도를 내는 중소규모 건설사가 줄줄이 생겨나고 있어요.

그런데 지난해부터 꽤 오랫동안 부동산 경기가 둔화 국면을 맞았던 데다, 그동안 세계적으로 금리까지 워낙 많이 올라서 PF로 자금을 조달하는 게 점점 어려워졌어요. 부동산 경기가 좋았을 때 쉽게 돈을 빌려주던 은행들은 깐깐하게 사업의 수익성을 따져보고 돈을 빌려주기 시작했어요. 빌려준다 해도 예전보다 이자율이 훨씬 높을 수밖에 없었죠.

확 늘어난 금융비용만큼 건설 업계에 악재로 작용한 건 ‘공사비’였어요. 팬데믹 시기에 경제가 불안해지면서 세계적으로 원자재 가격과 인건비가 요동쳤거든요. 러시아의 우크라이나 침공은 원자재 가격 상승세를 더욱 부추겼고, 건설 자재들도 확 비싸질 수밖에 없었어요.

어떻게 집을 늘리겠다는 거야?

이번 주택 공급 대책의 핵심을 정리해 보면 ‘우선 정부 주도로 늘릴 수 있는 주택은 최대한 늘리고, 차차 민간에서도 공급이 늘어나도록 지원하겠다’ 정도가 돼요.

건설 회사들이 자발적으로 사업하는 걸 꺼리는 상황이라 당장은 쉽게 공급을 늘리기 어렵잖아요. 그래서 일단 ‘정부가 할 수 있는 것’에 집중한 모양새예요. 대표적인 게 바로 🍎3기 신도시 사업 속도를 높이고, 짓는 주택 수도 늘리는 방법이에요.

정부는 수도권 3기 신도시 다섯 곳에 짓기로 계획한 17만 6000호 규모의 신규 주택에 3만호를 추가하기로 했어요. 기존 계획보다 조금 더 높은 건물을 지을 수 있도록 용적률을 높이고, 공원 녹지 같은 땅의 일부를 주택용 토지로 일부 전환하는 방식이래요. 쾌적한 주거환경을 해치지 않는 선에서 계획을 수정하겠다는 게 정부의 설명이에요.

정부가 향후 수도권 중심부에서 30km 이내의 ‘신규 택지’를 추가로 지정해 짓는 6만 5000호도 8만 5000호로 늘릴 계획이래요. 이외에 금융 부담 등 여러 문제 때문에 진행이 되지 않던 민간 주택 물량 5000호를 공공 주택으로 전환해서 지을 거라고 해요.

3기 신도시 3만호, 신규 택지 2만호, 공공주택으로 전환한 민간 물량 5000호 등 총 5만 5000호를 추가하겠다는 거예요.

이런 사업들의 속도를 높이기 위한 조치들도 함께 발표됐어요. 내년 상반기에 추가로 발표 예정이었던 신규 택지는 올해 11월로 당겨서 발표하고, 공공주택 사업의 속도를 높이기 위해 다양한 행정 절차를 간소화하는 ‘패스트트랙’ 전략을 동원할 예정이래요.

신도시랑 공공주택이면 충분해?

3기 신도시와 신규 택지 등 공공 부문 주도로 추진하는 주택 공급 사업은 정부가 직접 개입해서 적극적으로 추진할 수 있다는 게 장점이에요. 안정적이고 계획적으로 주택 공급을 준비할 수 있으니까요.

민간 부문에서 주택 공급을 늘리기 위해 정부가 내놓은 금융 지원책은 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’ 관련 지원이 핵심이에요. 우선 주택금융 관련 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 건설업계의 원활한 자금 조달을 돕기로 했어요.

두 기관은 건설회사들이 은행에서 PF 대출을 받을 때 각종 심사를 통해 ‘보증’을 제공해요. 괜찮은 사업인지 직접 따져본 뒤 ‘우리가 보증설 테니까 저 회사에 돈 빌려줘’라고 보증을 서는 거죠. 은행들이 주택 사업에 대출을 해주도록 장려하는 차원이에요. 정부의 이번 대책으로 기존에 총 15조원 규모였던 HUG와 HF의 보증은 총 25조원까지 늘어나요.

또한 건설 프로젝트를 할 때 전체 사업비의 50%만 빌릴 수 있었던 PF대출 보증의 한도를 70%까지 늘려주고, 이런 보증을 활용하도록 허용하는 심사 기준을 많이 완화해 주기로 했어요.

이외에도 산업은행, 기업은행 등 국책은행과 공공기관인 신용보증기금의 PF 지원 관련 재원을 3조원 더 확충하는 등 다양한 ‘금융지원 패키지’가 이번 발표에 포함됐어요. 한 마디로 ‘건설 회사에 대출을 더 많이, 더 쉽게 해주겠다’는 내용인 셈이에요.

주택 공급 대책, 성공할까요

전문가들은 정부가 내놓은 주택 공급 대책을 두고 대체로 ‘효과는 제한적일 것’이라는 전망을 내놨어요. 정부가 직접 늘릴 수 있는 숫자에 한계가 있는 점, 이번 대책으로 실제 주택 공급까지 소요되는 시간이 최소한 몇 년 걸리는 점 등을 고려하면 효과를 체감하기 어려울 것이라는 예상이 많아요.

근본적으로 공급 부족 문제는 높은 금리와 공사비(물가) 상승 등 세계 경제 전반의 흐름에 영향을 받은 것인 만큼, 국내 정책이 문제를 극복하는 데 한계가 있다는 지적도 나와요. 문제를 해결하려는 정부의 의도는 알겠지만, 제대로 효과를 발휘할 수 있을지는 모르겠다는 거죠.

과연 앞으로 몇 년 뒤 우리가 마주할 부동산 시장은 어떤 모습일까요? 우려했던 대로 신규 주택 공급이 끊어져 집값이 급등하는 시장일지, 아니면 충분한 주택 공급으로 집값 걱정은 조금 사라진 세상일지 궁금해지네요.

2  이번 대책은 급격히 줄어든 주택 건설 인허가와 착공 건수를 고려해 마련된 것. 몇 년 뒤에는 신규 주택이 부족해져 집값 불안을 일으킬 수 있기 때문.

3  정부 주도로 3기 신도시와 신규 택지 등의 공급을 늘려 5만 5천호를 추가 확보하면서, 건설업계의 금융 부담 경감을 위한 적극적인 지원에 나설 계획.