올해 부동산 시장은 방향은 여기?🚥

#2024경제정책 #PF #그린벨트

2024. 1. 4.

올해 부동산 시장은 방향은 여기?🚥

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2024.1.5 (금)

TODAY's DIGGING

올해 부동산 시장은

과연 어디로 향할까

┃글　June

2024년 한 해 동안 나라 살림을 어떻게 할지를 총망라한 ‘2024년 경제 정책 방향’이 어제(4일) 발표됐어요. 정부는 소비를 늘리기 위한 개개인 지원부터, 첨단 산업을 육성하고 기업 투자를 독려하기 위한 인센티브까지 사실상 모든 분야에 걸친 정책 예고를 쏟아냈어요.

다양한 정책들 중 꽤 많은 부분을 차지하며 국내 경제 언론이 가장 주목한 건 부동산 분야 정책이었어요. 점점 위기감이 커지고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 대책은 물론, 부진에 빠진 건설 경기를 고려한 신규 정책들이 발표됐기 때문이에요. 오늘은 올해 바뀌는 부동산 관련 규제들을 알아봤어요.

핵심은 ‘규제 풀고, 세금 줄여주기’
정부는 지난해에도 새해 첫 주인 1월 3일에 부동산 경기 부양을 위한 대책을 발표했어요. 주로 ‘집 사고팔기 쉽도록 규제를 풀겠다’는 내용이었는데, 그만큼 부동산 경기 침체를 우려했던 거죠. 올해도 이런 우려는 이어지고 있어요. 지난해 초에는 주택 거래 감소와 고금리 현상이 맞물리며 미분양 주택이 급증하고 ‘부동산 PF 위기론’이 점점 퍼지는 단계였다면, 이번에는 실제로 건설업체들이 줄줄이 망하는 ‘부동산 PF 위기’가 코앞에 다가온 상황이에요.

침체에 빠진 시장 분위기를 살리려는 목적이다 보니, 이번에 발표된 정책은 대체로 ‘규제 풀고, 세금 줄여주기’로 요약해 볼 수 있어요. 부동산 외에 다른 분야 정책도 ‘소비와 투자를 늘려서 경제를 활성화할 수 있게 이런저런 규제를 풀고, 세금 부담을 줄이겠다’는 내용이 많은 부분을 차지해요.

어떤 정책들이 도입될까
정부는 건설 분야 경기를 살리기 위해 여러 방안을 내놨어요. 1년 전 발표 때는 ‘주택 구매’와 관련된 규제 변화가 대부분이었다면, 이번에는 ‘비수도권 지역 경제를 살리면서 건설 경기 침체를 막는 전략’이 한 축을 이루고 있어요. 정말 적극적인 대책들이 포함돼서 ‘건설 경기 부양을 위한 총력 대응’이라는 평가도 나와요.

인구 감소 지역 ‘세컨드 홈’ 장려
우리나라는 집을 두 채 사서 2주택자가 되면, 1주택자에 비해 부동산 관련 세금을 훨씬 많이 내야 해요. 보유세에 해당하는 재산세·종합부동산세(종부세)나 주택 매매로 얻은 차익에 부과되는 양도소득세를 매길 때 1주택자에 비해 불리한 세율을 적용받죠. ‘내 집 한 채’를 가진 1주택자들의 부담을 줄여주기 위해서예요.

하지만 이 공식은 곧 바뀔 것 같아요. 이미 1주택자라도, 인구 감소 지역의 주택을 추가로 구입할 땐 ‘1주택자’ 지위를 유지하게 해준다고 발표했기 때문이에요. 세금을 매길 때도 1주택자처럼 유리한 세율을 적용해 준다는 거예요. 세금 부담을 덜어줌으로써 인구가 줄어가는 지역의 주택을 구매하도록 유도하는 정책이에요. 혜택이 적용되는 구체적인 지역과 기준은 추후 발표할 거래요.

2024년은 ‘개발부담금’ 면제
건설 사업자가 각종 개발 사업을 할 때 부담해야 하는 ‘개발 부담금’은 올해에 한해 비수도권에서는 없애기로 했어요. 개발 부담금이란 토지개발로 발생하는 개발이익 중 일부를 정부가 환수하는 제도예요. 토지에 대한 투기를 방지하기 위해 도입된 제도인데, 이걸 없애준다는 건설 사업을 하는 업체에는 정말 큰 혜택이죠. ‘지방에 개발 사업을 많이 하라’는 신호를 준 거예요.

그린벨트도 풀어서 지역·건설 경제 부양
우리나라는 자연환경을 보전하기 위해 설정한 개발제한구역(그린벨트)을 포함해 농지·산지 등에 대한 규제가 엄격해요. 무분별하게 개발되거나 다른 용도로 사용되면 사라지기 쉬운 땅들이기 때문이죠. 정부는 이 땅들을 개발하기 쉽게 해주겠다고 발표했어요.

우선 비수도권의 지역 경제 발전에 필요한 첨단 산업 등을 유치할 경우 그린벨트 해제 요건을 완화하기로 했어요. 쉽게 말해 ‘투자만 충분히 한다면, 그린벨트를 풀어서 기업이 공장이나 주택을 많이 지을 수 있도록 해주겠다’는 거예요. 자연환경 보전보다는 지역 경제를 택한 셈이에요.

일부 인구 감소 지역에서 농지와 산지를 이용할 때의 규제도 줄여줄 계획이에요. 예를 들어 스마트팜(정보기술을 이용한 농작물 재배) 관련 시설을 지을 때는 농지 이용 요건을 덜 까다롭게 적용하고, 기업 활동에 필요할 경우엔 산지도 깎아서 활용할 수 있게 허용해 주는 식이죠.

‘미니 관광단지’ 조건 대폭 완화
인구 감소 지역에서 소규모 관광단지들을 조성하는 방안도 발표됐어요. 기존에는 50만 제곱미터(㎡) 이상의 면적만 관광단지로 지정할 수 있게 했지만, 앞으로는 5만㎡만 돼도 관광단지로 지정할 수 있게 돼요. 관광단지 사업에 참여하는 건설 회사들은 낮은 금리로 돈을 빌리는 등 여러 혜택을 적용받을 수 있어요. 또한 이런 지역 관광단지에 투자하는 투자회사에도 혜택을 줄 계획이래요.

위기의 부동산 PF는 LH가 지원
자금 부족으로 위기를 맞은 건설 회사들을 직접 지원하는 방안도 포함됐어요. 우선 시장에서 일시적인 유동성(돈·자금) 부족이 일어나 위기가 심해지지 않도록 공공자금을 준비해 두고, 공기업인 한국토지주택공사(LH)가 직접 개입해 지원하는 방안도 활용할 계획이에요.

사업성이 충분한데도 일시적으로 어려움을 겪는 사업장을 LH가 직접 사들이는 방식이 대표적이에요. LH가 사업을 사들인 뒤에는 직접 사업을 이어가거나, 여력이 있는 다른 회사에 팔아서 정리할 거라고 해요.

새해 부동산 경제, 어디로 향할까요
정부는 지난해에 이어 올해도 적극적인 ‘건설 경기 부양책’을 내놨어요. ‘그린벨트 해제’처럼 아주 강력한 수단까지 언급한 걸 고려하면, 아마 새해 우리나라 경제에 ‘부동산 PF 위기’가 큰 걸림돌이 될 거라고 보는 듯해요.

이번에 발표한 정책을 모두 성공적으로 실행에 옮길 수 있을지는 알 수 없어요. 실제로 그린벨트를 푸는 건 정말 어려운 일이고, 일부 정책들은 국회에서 법을 바꿔야 하니까요. 하지만 어쨌든 정부가 ‘부동산 경기 방어 총력전’에 나선 건 분명해 보이는데요. 2024년의 부동산 경제는 과연 어떤 방향으로 흐르게 될까요?

┃3줄 요약

· 정부가 부동산 경기 부양에 초점을 둔 ‘2024년 경제 정책 방향’을 어제(4일) 발표했음.
· 특히 인구 감소 지역 등 비수도권 경제와 건설 경기를 부양하는 정책이 다수 포함됨.
· 그린벨트 해제, 개발부담금 면제 등 적극적 조치가 포함돼 ‘총력전’이라는 평가도 나옴.

EDITOR's COMMENT

부동산 위기 대응 총력전
‘지나친 규제 완화’ 비판도

안녕하세요. 디그 에디터 JUNE입니다. 어제 발표된 부동산 경제 정책들은 ‘어떻게든 건설 경기를 부양하겠다’는 정부의 뜻을 담고 있어요. 그린벨트 해제 추진, 개발부담금 면제 등 아주 적극적인 조치들이 그 의지가 강하다는 점을 보여주죠. 그만큼 정부가 올해 부동산 경기를 중요하게 생각한다는 뜻이기도 하고요.

비교적 강한 조치들을 내놓은 만큼 다양한 비판도 마주하고 있어요. 당장 환경단체를 포함한 일부 시민들은 ‘그린벨트를 풀겠다는 정책에 대해선 ‘자연 보호를 위해 설정한 그린벨트를 푸는 건 돌이킬 수 없는 선택’이라고 지적했어요.

시장 침체로 미분양 주택이 넘쳐나는데 비수도권에 개발 부담금 면제 같은 개발 혜택을 제공하면 오히려 ‘공급 과잉’을 부를 수 있다는 우려도 나왔어요. 지난해 전국에 미분양 주택이 급증했고, 이 중 대부분이 지방에서 쌓이고 있기 때문이죠.

인구 감소 지역의 집을 추가로 살 때만 부여하는 ‘1주택자 혜택 유지’조차도 부작용을 우려하는 사람이 많아요. 대상 지역이나 주택 가격에 따라 ‘투기 바람’을 불러일으킬 수 있다는 지적이에요. 실제로 인구 감소 지역이라도 선호도가 꽤 높은 지역까지 혜택이 적용된다면, 충분히 일어날 수 있는 일이에요.

당연히 정부도 이런 우려를 충분히 예상했을 거예요. 그런데도 부동산 침체만은 막겠다는 ‘총력전’을 선택한 셈이죠. 정책의 부작용을 줄이기 위해 수도권보다는 지방에 각종 혜택을 집중시킨 거고요. 올해는 ‘건설 경기도 살리고, 이참에 지방도 발전시키자’는 정부의 전략이 먹혀드는지가 국내 부동산 시장의 관전 포인트가 될 것 같네요.

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태영건설, 워크아웃 가능할까요?

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10명 중 4명은 '나 혼자 산다'

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